star_of_bba’s diary

甲状腺、卵巣と立て続けに手術したのち遊び歩いてます。

家づくり記録(25)土地売買の交渉・ローンの事前審査

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【前回までのあらすじ】
ほしい土地が見つかった。

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気に入った土地が売れてしまってから1ヶ月。ようやく良さそうな土地が見つかったので、こちらの身分を明らかにした上で価格や条件を交渉するために「買い入れ申込書」というものを売主へ提出した。

「買い入れ申込書」には購入にあたって希望する条件を書くことができる。もちろん出ている広告通りの価格、条件で買いますと書いてもいいし、値下げを希望したり、契約日とか何かしらの条件を希望したりもできる。この時点ではただ希望を伝えるだけなので何を言ったっていい。『言うだけはタダ』なのだ。

私たちの場合、見つかった土地を買うためにネックになっているのはまず価格。売れてしまった土地とはかなり差がある。最初に見つけた土地の価格を前提に建物のプランや見積を作っているので、今回の土地を最初の土地の価格に近づけないとナチュラル社での家づくりが成り立たない。

また、今回見つけた土地の上には築40年ほどの中古住宅が建っていた。「古家(ふるいえ or ふるや)付き」と呼ばれる、建物込みで販売されるタイプの土地で、その建物をどうするかは買った人に委ねられる。だから建物を壊すのであれば、費用は買った人が負担しないといけない。土地の価格を下げても建物を壊す費用がかかってしまっては元も子もない。

これらのネックを解消するため、まずは大幅な値下げの交渉。それから、建物を売り主負担で壊して何もない状態にしてもらうことを条件にできないかと考えた。(土地だけの状態で販売される土地は『更地(さらち)』、今回のように住宅など土地の上に建っていたものを売主が壊して更地にしてから買主に引き渡すことを『更地渡し(さらちわたし)』と言う。)

そこでシゼンさんとも相談し、100万円(仮)の値下げで古家付きか、50万円(仮)の値下げ&更地渡しか、という希望条件を提示した。並行して、ナチュラル社から解体業者に建物を壊す費用の見積もりを取ってもらった。※出てくる金額は全部(仮)です。

売主からの最初の回答は100万円(仮)値下げ、古家付き、瑕疵担保なし。さらにここに来て、実は土地の中に使用されていない管のようなものが埋められているという新たな事実が明かされた。売主の記憶が曖昧で、管(?)が埋められている位置や何のための管(?)だったかなど具体的なことがはっきりしないらしい。家を建てるには影響のない場所だったはず、と言われたが、これはさすがに引っ掛かった。

それと、回答の中に出てきた「瑕疵担保なし」という条件も気になった。これはざっくり言うと「売った後の土地に問題が起きても売主は一切責任を負いません。」という約束を交わすこと。土地の売買では、木が生えているとか、建物が建っているとか、見えている部分についてはすべて同意の上で買ったんですよね、という扱いになるので何か問題が起きても売主が責められることはないのだが、地中に岩(専門用語でガラと呼んだりする)とか産業廃棄物とかがゴロゴロ埋まっていて思うような建物が建てられないと分かった場合、そんな見えないところまで事前に把握して買えないよねということで、もし地中からそういう物が出てきたら売った後でも売主がきちんと片付けないといけないよ、と法律で決められている。

その法律を無しにして、地中から何か出てきても買主がどうにかします、と約束するのが「瑕疵担保なし」と言われている条件だ。地中に管らしきものが埋まってるかも、という話と、この瑕疵担保なしの条件の提示の重なりで、建物を取り壊しただけでは家が建てられないような、何か問題がある土地なのではと疑ってしまった。

土地を交渉している間にも完成見学会にお邪魔したりしながら自分たちの家のプランを膨らませていく。膨らませていく間に、建物を壊す費用の見積があがってきた。200万円(仮)。思っていたより高い。これだと今交渉している条件で買えても予算がギリギリだ。シゼンさんが解体業者に聞いた話だと、家の前の道路が狭く、トラックが乗り入れられないため手作業の費用が嵩んでいると言われたらしい。道路が狭い土地だとこういうマイナスポイントも出てしまうのか…。

他の業者さんにも見積もりを取ってみる、と言われたのでお願いしつつ、土地の売り主とのやり取りは続いた。更地渡しの希望価格を古家付きよりかなり高く提示したのだが、それでも古家付きの条件は譲ってもらえそうになかった。売り主の代理で交渉している不動産会社いわく、更地渡しで交渉するよりは古家付きのままで価格をもう少し下げた方が受け入れてもらえそうだとのこと。何が何でも更地渡ししたがらないところもますます怪しい。

不動産会社からの提案を聞いたタイミングとほぼ同時に別の解体業者からの見積があがってきた。前回の業者より数十万(仮)安くなっている。これなら土地の価格をもう少し安くもらえれば自分たちで建物を取り壊してもなんとかやりくりできそうだ。だが瑕疵担保なしというのは余りにも怖すぎる。

もう一度シゼンさんと作戦会議を行い、古家付き、150万円(仮)値引き、瑕疵担保はつけたままという条件を改めて提示した。私たちの中ではこの辺が落としどころだと思った。

150万円(仮)の値引きというのは最初に不動産情報サイトに掲載されていた価格から3割以上の値引きになる。ネットの情報に書かれているような『値引き交渉できる金額』はとっくに大きく超えていた。いくら半年以上買い手がつかなかった土地とは言え、売り主はこの条件に合意してくれるだろうか。もう後は祈ることしかできない。


数日後、シゼンさんからメールが来た。こちらの提示した条件で合意できました!と書かれていた。

…やった。とうとう、とうとう土地が決まった…!これで家が建てられる…!売主の不動産会社からいくつか確認作業が残っている、と言われたそうで、この後の契約手続きなどについては相手からの連絡待ちということになった。

シゼンさんからのメールには住宅ローンの事前審査を受けなくてはいけません、とも書かれていた。一気に現実だ。そりゃそうだ。土地が決まったと言っても、代金すべて耳を揃えて用意できるわけじゃない。融資してもらえなくちゃ買うことができない。

改めて、ある程度家のプランをまとめたところで事前審査を受けるための見積を出してもらった。解体費用などがプラスされたことで、最初に借りられると言われていた金額を100万(仮)ほどオーバーしていた。たかが100万(仮)。されど100 万(仮)。

なんとか100万(仮)削減できる方法は無いか。シゼンさんからは壁を漆喰から壁紙に変えるとだいぶ安く済むと言われた。1番最初にナチュラル社が良いと思った理由は漆喰壁だった。それを変えるのか…。この提案を受け入れるのはどうしても抵抗があった。

私たちからも今のプランで2つ入っているトイレを1つにしてはどうかという案を出したが、シゼンさんが申し訳無さそうに、うちではトイレの数による減額はやってないんです…と言ったためこれもボツ。

もう少し建築面積を減らすか。いやでもこれ以上狭くするのは…。色んな案が出ては、どれも抵抗があるかたいした減額にならないかで消えていった。どうしよう。あと100万(仮) 。100万(仮)なのに。

どこかから100万(仮)降ってこないかなと思いつつ宝くじを買ったりしながら模索していた日々。ふと、私が信用情報の問題を解決してから1年経っていることを思い出した。…もしかして。もしかしたら。私と夫の収入を合算できれば、住宅ローンで借りられる金額を増やすことができるかもしれない。

早速シゼンさんにメールをした。私との収入合算で審査できないか。ただ、恥ずかしながら私の信用情報がきれいじゃないかもしれない。収入合算で審査して、もし駄目だった場合、改めて夫だけで審査することは可能か。可能だとして、先にやった私との収入合算の審査が、夫だけの審査に悪い影響を与えないか。

シゼンさんからまずは信用情報の開示請求をしてください、と返信があった。その内容を見て判断しましょう、と。言われた通り急いで複数の信用情報機関に開示請求をした。1箇所はオンラインで、もう1箇所は窓口に直接出向いた。さらに今までやったことのない、主に銀行が加盟している信用情報機関へも開示請求した。ここはオンラインで申請し、回答が郵送されてくるパターンだった。

取り寄せた結果、どこの機関の信用情報にもマイナスの情報は無し。1年前に交渉して支払った金額が履歴として残っていただけだった。シゼンさんに見せたところ、マイナス情報が無いので問題ないはずです、と言われた。ただ、もともと融資を予定していた銀行の担当者があまりこういったイレギュラーが得意ではないので…ということで、事前審査を申し込む先をノンバンクの会社に変えることになり、事前審査の申込書を書き直した。その会社であれば私との収入合算で審査が通らなくても、夫だけの審査に影響は及ばさずに済むという。変更後の会社は聞いたことのない会社だったが、調べてみると私が知らないだけでちゃんと実績のある会社だった。正直、最初に予定していた銀行はあまり良い印象を持っていないところだったので、変えると言われて少しほっとした。

数日後。私との収入合算で事前審査が通った、とシゼンさんから連絡があった。これであと100万円(仮)問題は解決した。最低限と考えていたラインを超えてまでの妥協をしなくてよくなった。不動産会社からもようやく契約日を決めましょうと連絡が入った。オールグリーンだ。

気づけばもう師走。怒涛の1年が終わろうとしていた。


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↓目次はこちら

家づくり記録 目次① (1)~(10)1度目の検討
 家を作ろうと決めたきっかけから家づくりを1度諦めるまで。

家づくり記録 目次② (11)~(23)建築会社決定
 1度諦めた家づくりに再トライして建ててもらう会社を決めるまで。

家づくり記録 目次③ (24)~ 建築開始
 家を建ててもらう会社が決まり、土地の購入から建築工事の開始まで。